Приобретение квартиры за счет средств ипотечного кредита для многих семей является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Однако, решаясь на такую покупку, следует понимать, что если квартира приобретается в период брака за счет кредитных средств, то общей для супругов становится и квартира, и долг перед банком.
Многие считают, что ипотека – это не кредит. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Этот залог обеспечивает возврат кредита заемщиком. В случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, недвижимость будет продана по требованию банка, а за счет вырученных средств погашен долг заемщика перед банком.
Поскольку кредит, покупка недвижимости и ее залог оформляются, как правило, одновременно, совокупность этих действий называют ипотекой. Фактически совершается сразу три сделки: покупка квартиры, которая поступает в собственность супругов, кредитный договор, который также становится совместным для супругов и залог приобретенной квартиры банку.
При этом, не имеет значения, на кого из супругов оформлен каждый из договоров. Квартира и долг будут общими, а залог сохраняется до полного погашения кредита.
Главная проблема, которая возникает при разделе ипотечной квартиры, связана с тем, что участником возникших отношений является банк, и его интересы также должны учитываться. Как правило, банки возражают против раздела.
Существует несколько вариантов раздела квартиры, приобретенной за счет ипотечного кредита:
- с согласия банка продать квартиру, погасить кредит перед банком, а оставшуюся часть поделить;
- заключить нотариальное соглашение между супругами о разделе совместно нажитого имущества. Однако в данном случае также необходимо согласие банка;
- если кредит оформлен на одного из супругов, то второй супруг может отказаться от квартиры и по решению суда оставить квартиру и кредит тому супругу, на которого они оформлены. Второму супругу в этом случае выплачивается компенсация (половина средств, уплаченных по кредиту в период брака);
- по решению суда разделить и квартиру, и долг по кредиту. Однако это не означает, что каждый из супругов будет платить только свою долю, платеж должен производиться полностью, нельзя допускать просрочку платежа, так как в противном случае банк может обратить взыскание на ипотечную квартиру и продать ее.
Если квартира куплена до брака, а кредит выплачивается в период брака, в том числе за счет совместных денежных средств, то при разделе совместного имущества квартира все равно остается в собственности того супруга, который ее приобрел. Второй супруг вправе только требовать половины денежных средств, выплаченных в период брака в погашение долга по кредиту.
Помощник прокурора района
В.В. Сапрыгина